증여세 절세 전략 정리
1. 지분 증여 : 부동산을 지분으로 증여하여 누진세율 회피, 증여재산공제액의 추가 적용
증여세는 누진세율 체계를 가진 세율이다. 따라서 증여재산가액이 많을수록 높은 세율구간을 적용받게 돼 높은 세율이 적용된다. 이를 해소하기 위해서 일부 지분을 자녀와 자녀의 배우자에게 나눠서 증여하면 적용되는 세율구간을 낮출 수 있다. 또한, 자녀는 5천만 원 자녀의 배우자는 1천만 원의 증여재산공제를 별도로 적용받으므로 이 또한 증여재산가액을 낮추어서 증여세액을 절세할 수 있는 방안이 될 것으로 보인다.
다만, 자녀와 자녀의 배우자 모두 증여세와 취득세의 자금출처가 준비되어 있어야 한다. 그렇지 않은 경우 증여세와 취득세를 다시 증여받은 것으로 보아 증여세가 고지될 수 있으니 주의하여야 한다.
2. 부담부증여 : 부동산의 채무를 함께 증여하여 증여재산가액을 낮춤
(1) 증여부분
상가건물에 임대보증금 또는 저당권 등(해당 재산에 담보하는 채권)이 설정된 경우로서 해당 채무를 수증자가 인수하는 조건으로 증여가 이루어진 경우 해당 채무액은 증여재산가액에서 차감하여 세액을 산출한다. 다만, 수증자의 해당 채무 실제 부담능력 등을 고려하여야 한다. 수증자가 채무를 부담할 능력이 없거나 실제 채무상환에 증여자가 관여한 경우 해당 채무의 원리금 상환액에 대해서도 새로운 증여로 볼 수 있다.
(2) 양도부분
전세보증금 또는 저당권 등이 설정된 채무로 인하여 증여재산가액에서 차감된 부분은 양도로 보아 양도소득세가 과세된다. 이 경우 부모가 1세대 1주택자에 해당하는 경우에는 1세대 1주택 비과세가 적용되어 부담부증여에 따른 절세효과를 극대화 할 수 있다.
3. 건물만 증여하는 경우 : 건물만 증여하여 증여세 부담을 줄이고, 임대소득을 통한 세원 및 채무상환자금 마련
상가의 건물만 증여하는 경우 일반적으로 생각했을 때 토지의 가액이 건물의 가액보다 낮으므로 적은 금액에 대한 증여세 및 취득세만을 부담하고 증여가 가능하다. 또 해당 건물에서 발생하는 임대료로 향후 채무 등의 상환자금 및 토지 취득자금으로 활용할 수 있다. 다만, 임대료 중 해당 토지의 사용에 대한 대가를 지급하여야 한다. 토지의 사용대가는 일반적으로 토지의 시가(공시지가)의 2% 이므로 받은 임대료에 비해 상대적으로 저렴하다.
4. 토지만 증여하는 경우 : 추후 상속세 부담시 유리하지만 증여세 부담은 큼
토지만을 증여하는 경우 향후 토지가격이 상승할 것으로 예상하였을 때 추후 상속세 부담시 상승분이 상속재산가액에서 제외되므로 유리할 수 있다.(상속개시일전 10년 이내의 증여재산가액은 상속재산가액에 가산) 또, 증여자가 남아있는 건물에서 나오는 임대소득을 바탕으로 노후자금으로 활용 할 수 있다.
그리고 토지만을 증여하는 경우 토지의 금액이 커서 수증자의 증여세 부담이 큰 점과 별도로 수증자의 증여세 및 취득세의 재원이 마련되어야 한다.
5. 동일세대원에게 증여받은 자산의 양도 : 거주기간 및 보유기간 통산, 장기보유 특별공제기간 별도 적용
수증자의 해당 주택을 양도한 경우 1세대1주택 비과세 판정시 보유기간 및 거주기간은 당초 증여자의 거주기간 및 보유기간을 통산하여 산정한다. 다만 양도일 현재 증여자와 수증자가 동일세대여야 한다.
또 장기보유특별공제의 적용은 증여등기접수일을 기준으로 적용함에 주의하여야 한다.
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