증여를 매매로 위장 신고했다가 ‘과징금 덤터기’
증여세, 시가 기준에 세율도 높아
가벼워진 양도세로 내려다 들통
업․다운계약 적발 건수보다 많아
집을 증여했으면서도 팔았다고 거짓 신고하는 경우가 많다. 세금을 줄이기 위해서다. 10일 국토해양부 조사에 따르면 지난해 3분기까지 9개월 동안 65건의 아파트 실거래 허위신고가 적발됐다.
계약서의 집값을 실거래가격보다 낮추거나(다운계약) 높여(업계약) 작성된 경우 등이다. 그런데 이보다 많은 78건이 증여를 매매로 위장해 신고했다 들통이 났다. 위장신고 적발 건수는 2009년에도 143건으로 허위신고(125건)를 웃돌았다.
‘다운’이나 ‘업’계약보다 증여를 매매로 허위신고하다 적발되는 사례가 더 많은 이유는 뭘까. 증여세가 매매에 따른 양도소득세보다 훨씬 무겁기 때문이다. 세금 부과 기준금액이 시세이면 세율(10~50%)도 높다.
이에 비해 양도세는 증여세 부과 기준금액 중 집값 상승분에 대해서만 매기고 세율은 6~35%다. 취득세에서도 매매는 2~4%인데 증여세는 3.8~4%로 차이 난다.
게다가 정부가 주택거래 활성화를 위해 내년 말까지 2주택 이상 다주택자들에 대한 양도세 중과(50~60%)를 완화해 주기로 했다. 취득세도 1~2%로 절반 낮춰진다. 증여를 매매계약으로 바꿔치기하려는 유혹이 커질 수밖에 없다.
지난 한 해 전국에서 주인이 바뀐 아파트 20가구 중 한 가구꼴이 증여(2만5,988가구)일 정도로 증여에 대한 관심이 높다. 하지만 증여를 매매로 위장하다가는 큰코다칠 일이 생긴다. 위장신고에 대한 가산세 등의 덤터기를 쓸 수 있기 때문이다.
예컨대 5억5,000만원인 아파트를 증여하면 세금이 모두 1억270만원이다. 매매할 경우엔 8,577만원으로 1,700만원가량 줄일 수 있다. <표 참조> 집값이 많이 오르지 않아 양도세가 적은 집일수록 매매로 처리할 경우 세금은 더 많이 줄어든다.
그러나 당국에 적발되면 원래 내야 하는 증여세 외에 가산세까지 토해내야 한다. 증여세액의 40%인 3,800여만원을 더 내야 하는 것이다. 줄이려던 세금의 두 배가 넘는다.
국토해양부 박종용 주무관은 “세금을 덜 내려고 증여를 매매로 위장하는 사례가 자주 적발된다.”며 “자치단체들이 자금흐름 등을 추적해 증여의 매매 위장신고 여부를 꼼꼼히 따진다.”고 말했다.
증여세 부담을 낮추기 위해 많이 쓰는 다른 방법이 ‘부담부 증여’다. 채무를 끼워 증여하는 것이다. 5억5,000만원짜리 집을 증여하면서 대출이나 전세금 등 채무 2억1,000만원도 넘기는 식이다.
증여세 부과금액이 전체 집값에서 채무금액을 뺀 3억4,000만원이어서 증여세가 줄어든다. 증여한 사람은 대출금에 대해 양도세를 내지만 세금 총액은 5억5,000만원을 통째로 증여하는 것보다 적다.
이 경우 증여세ㆍ양도세 등 총세금은 7,862만원으로 채무가 없는 증여에 비해 2,400만원가량을 절약 할 수 있다.
물론 채무금액은 고스란히 증여받는 사람 몫이 된다. 이 때문에 증여를 받는 사람이 안게 되는 채무와 증여세 등 세금을 모두 따진다면 증여의 실익이 없는 셈이다.
증여는 대개 받는 사람의 부담을 최대한 줄이기 위해 이뤄진다. 만약 증여하는 사람이 이 채무를 갚으면 이는 현금 증여가 돼 증여세가 추가로 나온다.
집값이 쌀 때 증여하는 게 기준금액을 낮출 수 있어 세금을 줄이는 데 유리하다.
증여 등 거래방식별 세금 어떻게 되나
‣ 대상 주택(3주택자)
- 현시세:5억5,000만원
- 구입가격:3억3,000만원
- 전세보증금:2억1,000만원
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구 분
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증 여
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부담부 증여
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매매(양도)
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과세기준금액
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증여
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5억2,000만원
(3,000만원 공제)
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3억1,000만원
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양도
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-
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7,827만원
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2억500만원
(필요경비 공제)
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증여세
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8,640만원
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4,680만원
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-
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양도세
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-
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1,426만원
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6,157만원
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취득세
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1,630만원
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1,756만원
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2,420만원
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세금 합계
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1억270만원
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7,862만원
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8,577만원
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