재건축아파트 성공투자 10대원칙
재건축을 추진한다는 사실만으로 가격이 급등하는 시대는 지났다. 하지만 재건축 아파트는 여전히 안정적인 투자수익을 기대할 수 있는 매력적인 상품이다.
재건축 아파트 투자에서 성공하려면 우선 장기적인 관점에서 실 거주와 투자를 겸할 수 있는 재건축 아파트를 고른다는 대원칙을 항상 명심하는 게 좋다. 돈 되는 재건축 아파트 투자의 원칙 10대 원칙을 살펴보자.
① 주택면적에 비해 대지 지분이 큰 아파트가 유리하다. 큰 평형을 받을 확률이 높고 무상 지분 면적은 커지며 부담금은 줄어든다. 특히 용적률보다 단지 내 대지지분 순위가 더 중요하다.
② 가구 수가 많은 곳은 피하고 소형 평형이 많은 구역에서 큰 평형을 고르는 게 좋다. 동 간격이 좁고 아파트가 집중돼 있으며 용적률도 높은 아파트는 삼가는 게 좋다. 조합원 수가 많아 일반분양이 감소해 개발이익이 적기 때문이다.
③ 조합원 거주 비율이 높은 구역을 고른다. 재건축에 대한 공감대 형성이 쉽고 조합원 총회나 동의서 접수가 용이해 사업 추진이 빠르다.
④ 대규모 단지가 투자 전망이 좋다. 대규모 단지는 각종 편의시설 등이 잘 설치돼 있어 가격 상승에 유리하다. 최소 1만㎡ 이상은 돼야 지명도 높은 건설사를 유치 할 수 있고 아파트 브랜드 가치도 높이기 쉽다.
⑤ 공시지가가 높고 분양가가 계속 상승하는 지역을 고른다. 이 같은 지역은 교통, 학군 등 여건이 좋아 입주 뒤에도 가격 상승세를 이어갈 수 있다.
⑥ 고지대에 자리 잡고 있거나 주변에 저층 주택이 밀집한 아파트는 피해야 한다. 용적률을 높이기 힘들고 층고 제한을 받기 때문이다. 분진∙소음 등으로 민원이 제기될 가능성도 높아 공사가 지연될 수 있다.
⑦ 진입도로가 협소하거나 주변 도로망이 부족한 재건축 단지는 피해야 한다. 사업가 증가하고 보상과 민원 등으로 사업이 지연될 수 있다.
⑧ 시공 계약이 도급제인지 지분제인지 확인해야 한다. 일반적으로 지분제가 유리. 지분제는 시공 계약 때 조합원 무상지분 면적과 추가부담금이 확정된다. 반면 도급제는 시장상황에 따라 부담금이 늘 수 있다.
⑨ 시공사와 분쟁 발생, 세입자 문제 등 리스크를 미리 고려해야한다. 경기변동, 민원 발생 등을 이유로 시공사가 계약변경이나 추가부담금을 요구하거나 세입자와 분쟁으로 사업이 지연될 수 있기 때문이다.
⑩ 사업성을 너무 낙관적으로 제시하는 곳은 의심해볼 필요가 있다. 현실성 있는 사업계획을 제시하는지, 사업성은 있는지 따져보고 투자 여부를 결정해야 한다.
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