‘자금조달계획서’ 국세청이 검증, 신고한 소득금액 등 뒷받침돼야
정부는 최근 집값이 급등한 서울 강북지역과 수도권 일부지역을 주택거래 신고지역으로 추가 지정했다.
주택거래신고지역으로 지정되면, 향후 6억원이 넘는 아파트를 매입할 때는 실거래가 신고는 물론 본인의 입주여부와 자금조달계획서를 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 제출해야 한다. 이렇게 제출된 자금조달계획서는 국세청에 통보돼 자금출처 조사 등의 자료로 활용된다. 자칫 치밀하지 않은 자금조달계획서가 조사의 빌미가 될 수 있기 때문에 주의해야 한다.
자금조달계획서에는 현금이나 예금액, 부동산 매각대금 등 자기자금의 규모와 함께 사채나 금융기관 대출액 등 차입금까지 모두 기재하도록 되어 있다.
이때, 자금조달의 원천이 본인명의의 자기자금이라고 해서 무조건 자금출처로 인정받을 수 있는 것은 아니다. 본인이 그동안 신고한 근로소득이나 사업소득 등과 부동산 매각금액, 신고된 증여액 등 확인된 금액 정도만 자금출처로 인정된다. 만약, 그 금액을 훨씬 넘게 되면, 정당한 자기자금인지 여부를 검증받게 된다.
금융기관에서 대출받은 돈을 포함한 모든 차입금에 대해서는 이자부담을 반드시 본인이 해야 하고 갚을 때도 본인이 갚아야 한다. 차입금 등으로 취득한 사실을 세무서에서 확인한 경우에는 누가 상환했는지까지 사후관리하기 때문이다. 차입금을 다른 사람이 대신 갚게 되면 그 갚은 금액을 증여로 보아 증여세가 부과된다.
개인으로부터 돈을 빌리는 경우에는 차용증서나 확인서 등만 가지고는 거래사실을 인정받기 어렵기 때문에 이를 뒷받침할 수 있는 예금통장사본이나 무통장입금증 등 금융거래자료를 구비해 두는 것이 좋다.
특히, 돈을 빌려준 사람이 부모나 배우자 같은 특수관계자일 경우 증여로 볼 위험이 크기 때문에 반드시 금융기관을 통해 이자를 지급하는 등의 방법으로 거래사실을 명백히 해 두는 것이 좋다. 또 특수관계자로부터 돈을 무이자로 빌린 경우에는 1년 단위로 합산하여 1억원이 넘으면 연 9%로 계산한 이자금액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 내야하고 그보다 낮은 이자를 주었다면 그 차액에 대해서 증여세를 부담해야 한다.
재산취득의 목적으로 실제 증여를 받게 된다면 증여일로부터 3개월 이내에 증여세를 신고해야 한다.
하지만 10년 내 동일인으로부터 증여받은 금액이 증여재산공제액(배우자는 6억원, 직계존비속은 3,000만원, 그 외 친족은 500만원)에 미달할 경우에는 내야 할 증여세가 없다.
자금조달계획서를 내지 않거나 신고기한을 넘길 경우 최대 취득세의 5배에 해당하는 과태료를 내야 한다는 점도 유념해야 한다.
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