주택 임대업의 과세기준은?
임대업을 통해 얻는 소득을 불로소득으로 볼 수 있을 까? 임대인이 임차인을 위해 주택·건물 관리, 외관정리, 보수공사 등을 한다는 면에서는 100% 불로소득이라고 볼 수는 없을 것이다.
하지만 부동산 임대업에 대한 사회적 인식은 불로소득이란 시각이 대부분이며, 부동산 임대업이 빈부격차의 주된 요인, 상대적 박탈감을 가져다주는 소득이란 인식이 팽배하다.
이와 같은 사회인식을 고려했는지 정부에서도 임대업에 대한 과세요건, 특히 주택 임대업에 대한 과세요건 기준을 강화하고 있는 추세이다.
세법 기준 상, 주택임대업을 한다고 해서 무조건 임대업 소득에 대해 과세가 되는 건 아니다. 구체적인 경우마다 다르지만 월세 계약시 2016년까지는 월세 소득이 연 2천만원 이하면 비과세, 전세계약 시 보유하는 주택이 2채 이하라면 비과세이다.
그럼 우선 현행 부동산 임대업의 과세기준에 대해서 구체적으로 알아보자.
1. 주택 보유수가 1채인 경우
주택을 1채만 보유한 자가 해당주택을 월세로 임대주거나 전세를 준다면 원칙적으로 비과세이다. 비과세에 해당될 경우 소득을 신고 할 의무도 없다. 다만 고가주택(기준시가 9억원 초과)에 해당되고 연간 월세소득이 2천만원을 초과하면 종합과세대상이 되어 익년 5월에 다른 소득과 함께 종합소득신고를 해야 한다. 하지만 고가주택일지라도 보유 주택수가 1채라면 전세계약시 비과세 대상이다. 주택 전세계약의 경우 3주택 이상 보유한 경우만 과세대상이기 때문이다.
2. 주택 보유수가 2채인 경우
2주택을 보유한 자가 월세계약을 한 경우, 2016년 까지는 월세소득이 연 2천만원 이하라면 비과세 대상이고, 연 2천만원을 초과할 경우 종합과세 대상이다. 보유주택수가 2채라면 전세계약을 할 경우에는 비과세 대상이다.
3. 주택 보유수가 3채 이상인 경우
3주택 이상 보유한 자도 2채 이하 보유한 자와 마찬가지로 월세 계약을 한 경우 2016년 까지는 월세 소득이 연 2천만원 이하라면 비과세 된다. 전세 계약시에는 그 보증금(전세금)이 3억을 초과하면 이를 간주임대료로 보아 월세소득에 포함되며, 이렇게 계산된 월세 소득이 2천만원이 초과될 경우 과세대상에 해당한다. 3주택 보유 여부를 판단할 때, 국민주택규모(85㎡)이하 이면서 기준시가가 3억원 이하 주택은 주택 수 산정할 때 제외한다.
살펴본 것처럼, 월세계약시 2016년까지는 연간 월세액에 따라 과세여부가 달라진다. 하지만 2017년 이후부터는 월세액에 상관없이 과세대상이 되어, 월세소득이 2천만원 이하일 경우에는 분리과세(선택), 2천만원 초과일 경우에는 종합과세 대상이다.
2천만원 이하일 때, 분리과세를 선택할 경우 필요경비율 60%, 추가공제 400만원을 받을 수 있다. 분리과세는 과세표준에 누진세율이 아닌 14%의 단일 세율을 적용하는 것인데, 필요경비율 60%와 추가공제 400만원 혜택을 받을 수 있어 실제 납부하는 세액은 크게 줄어드는 효과가 나타난다.
필요경비율 60%는, 임대소득의 60%를 비용으로 인정해주겠다는 의미이고, 추가공제 400만원은 과세표준에서 400만원을 차감해 주겠다는 의미이다. 다만 추가공제 400만원은 임대소득 외 타소득이 2천만원 이상일 경우에는 공제받을 수 없다.
전세계약은 지금과 동일하게 주택 3채 이상, 보증금 합계 3억원 이상일 경우에 과세대상이 된다. 다만 주택 수 산정 시 규모와 기준시가로 인한 예외혜택은 적용되지 않는다.
부동산임대업은 사업소득에 속한다. 사업소득은 근로소득과 달리 적용받을 수 있는 소득공제, 세액공제가 많지 않아 똑같은 수입이라도 사업소득자가 근로소득자보다 내는 세금이 더 많다. 그럼에도 부동산임대업이 주는 사회적 이미지로 인해 부동산임대소득에 대한 과세기준 강화는 지속되거나 확대되지 않을까 싶다.
구분 | 2014~2016년 | 2017년 이후 |
1주택 보유 | 월세 2천만원이하: 비과세 월세 2천만원초과: 종합과세 | 월세 2천만원이하: 분리과세 월세 2천만원초과: 종합과세 |
2주택 이상 | 월세 2천만원이하: 비과세 월세 2천만원초과: 종합과세 | 월세 2천만원이하: 분리과세 월세 2천만원초과: 종합과세 |
3주택 이상 | 3주택 이상부터는 월세 + 3억 초과 보증금소득(간주임대료)로 계산함. 월세 +3억 초과 간주임대료 소득이 2천만원 이하인 경우와 2천만원 초과인 경우로 나누어서 과세여부 판단. 이때, 기준시가 3억 이하 + 세대별/호별면적 85㎡는 주택수에서 제외(2016년까지) |
2017년이후 | 시가/면적에 관계없이 주택3개 이상이면 간주임대료에 대해 과세예정. 2주택 이상자는 임대소득이 2천만원 이하라도 과세. 단,종합과세와 분리과세중 선택. 분리과세 선택시 (1)필요경비율 60% (2)추가공제 400만원 (3)단일세율 14%적용함. (4)단, 임대소득 외 다른소득이 2천만원 이상이라면 추가공제 400만원은 없음. |
종합과세 : 주택임대소득과 다른 근로소득, 사업소득을 합산하여 6~38%로 과세하는 방식 |
분리과세 : 특정소득에 대해 일정한 세율로 원천징수함으로써 납세의무 종결시키는 방식 |
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