오피스텔 취득세 거래가의 4.6% 부과
오피스텔로 임대사업을 하기 위해서는 세금, 중개수수료 등 각종 제반 비용을 고려해야 한다.
특히 오피스텔은 아파트보다 높은 세율과 중개수수료율이 적용되기 때문에 부대비용이 많은 편이라 오피스텔을 분양받아도 순수익률이 생각보다 낮아질 수 있다.
오피스텔은 주택이 아닌 근린생활시설로 분류되기 때문에 금액이나 가구 수와 상관없이 취득세는 취득가격의 4.6%(지방교육세, 농특세 포함)가 부과된다.
최근 3ㆍ22 거래 활성화 대책으로 9억원 이하 전용 중소형 주택은 취득세율이 1.1%(지방교육세 포함)로 낮아진 것과 비교하면 세금 부담이 4배 이상 큰 셈이다. 부동산 수수료 역시 일반 주택보다 많이 나갈 수 있다.
주택은 임대계약시 중개수수료율이 1,000분의 3(3억원 이하)으로 정해져 있지만 오피스텔은 상한요율 1,000분의 9이내에서 중개업자와 중개의뢰인이 협의해서 결정한다.
월세를 놓는 경우 전세로 환산해서 계산하는데 전세 환산가는 보증금에 월세×100을 더한 금액을 적용한다.
분양을 받는 경우에는 매매에 따른 중개수수료는 없지만 임대에 따른 수수료는 높게 부담해야 하는 셈이다.
즉 2억원의 오피스텔을 분양받을 때는 취득세를 920만원 정도 부담해야 하고 임차인을 구하기 위한 중개수수료도 100만원 이상 지출해야 해 임대수익률이 6% 이상은 나와야 은행 예금이자보다 높은 순수익률을 기대할 수 있다.
다만 오피스텔을 분양받은 후 사업자등록을 하면 건물 부분에 대해서는 부가가치세(VAT)를 환급받을 수 있어 일부 비용 지출을 만회할 수 있다.
오피스텔을 분양받을 때는 초기 부담뿐만 아니라 향후 양도세 부담까지도 고려해야 한다.
근린생활시설이지만 업무용이 아닌 주거용으로 사용될 경우 1주택으로 산정된다. 이 때문에 기존 아파트를 보유한 상태에서 오피스텔을 주거용으로 활용하다가 둘 중 하나라도 팔게 되면 1가구 2주택이 돼 양도세 감면 혜택을 받을 수 없다. 재산세도 별도로 부과된다.
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