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[증여세] 채무 4억 있는 10억짜리 주택을 부인에게 부담부증여하면 남편은 4억에 대해 양도세를, 부인은 증여세 없어

작성자

sdwtax

날짜

10-06-14 10:20

조회

2871

 

채무 4억 있는 10억짜리 주택을 부인에게 부담부증여하면

남편은 4억에 대해 양도세를, 부인은 증여세 없어


  상당수의 사람들이 주택을 구입하면서 은행 대출을 받는다. 또한 주택이 두 채 이상이면 그 중 한 채는 임대를 하고 있다. 은행 대출을 받았거나 임대를 했다면 대출금과 임대보증금은 집주인이 앞으로 갚아야 할 채무다. 이렇게 채무가 있는 부동산을 양도하거나 상속 또는 증여할 때 채무에 대한 처리방법은 각각 다르다.

  첫째, 부동산을 타인에게 양도하면 양도소득세를 계산해서 내야 한다. 양도소득세는 부동산을 팔 때 남은 금액, 즉 양도차액에 대해 내는 세금이므로 은행 대출을 받아 구입했다면 대출이자는 비용으로서 공제받아야 한다고 생각할 수 있다. 그러나 은행대출에 대한 이자비용은 필요경비로서 인정받을 수 없다.

  둘째, 상속세는 순상속재산가액에 대해 내는 세금이다. 이때 전체 상속재산가액에는 채무가 포함되었고 보기 때문에 피상속인의 채무가 있는 경우에는 전체 상속재산가액에서 채무를 뺀 금액에 대해 상속세를 계산한다.

  하지만 주의할 점은 상속개시 시점으로부터 소급해 1년 이내 발생한 채무, 즉 대출받은 금액이나 임대보증금으로 받은 금액이 2억원 이상이거나 또는 2년 이내에 5억원 이상일 대는 대출받은 금액 또는 임대보증금으로 받은 금액에 대한 사용처를 상속인이 밝혀야 한다. 만약 밝히지 못하면 그 금액은 상속재산에 가산한다.

  셋째, 증여는 부동산 등을 대가없이 무상으로 주고받는 계약이므로 증여세는 무상으로 받은 금액에 대해 증여받은 사람이 내야 하는 세금이다. 이때 채무가 껴있는 부동산을 증여받는다면 두 가지 방법을 고려해 볼 수 있다. 하나는 부동산에 관련된 채무를 증여받는 사람이 부담하는 것이며, 다른 하나는 부동산에 관련된 채무를 증여자가 부담하는 것이다.

  만약 부동산에 관련된 채무는 증여자가 부담하기로 하고 증여를 했다면 부동산가액 전체를 기준으로 증여세를 계산하면 된다.

  그런데 부동산과 관련된 채무를 증여받는 사람이 부담하기로 하고 증여를 받았다면 결국 부동산과 관련된 채무는 증여받은 사람이 갚아야 한다. 그렇다면 채무 부분에 대해서는 증여받은 사람이 언젠가는 갚아야 하기 때문에 대가를 주고 부동산을 인수한 것이나 다름없다.

  따라서 채무가 있는 부동산을 증여받으면서 증여받는 사람이 그 채무를 부담하기로 했다면 증여자가 양도소득세를 내야 하는 것이며, 증여받은 사람은 채무를 차감한 부분에 대해서만 증여세를 내게 된다.

  예를 들어 은행 대출 2억원과 임대보증금 2억원이 있는 10억원짜리 아파트를 부인에게 증여하면서 채무를 증여를 받는 부인이 부담하기로 했다면 채무 4억원에 대해서는 남편이 양도소득세를 내야하고 나머지 6억원에 대해서는 부인이 증여세를 내면 된다. 물론 배우자에게 증여할 때 6억원까지는 증여세를 내지 않기 때문에 부인이 낼 증여세는 없는 것이다.