증여 또는 상속받은 부동산의 평가
증여 또는 상속 받은 경우, 증여일 또는 상속개시일(사망일)이 속하는 달의 말일부터 3개월(상속은 6개월) 이내에 신고ㆍ납부하여야 한다.
이때, 현금이나 상장주식을 받는 경우에는 금액이 확정되어 있기 때문에 걱정할 필요가 없지만 부동산을 증여 또는 상속 받은 경우에는 그 부동산을 금액으로 평가해야 증여세 또는 상속세를 계산할 수 있다.
부동산을 증여 또는 상속 받은 경우, 그 부동산은 시가로 평가하도록 되어 있다.
‘시가’란 증여일 또는 상속개시일로부터 3개월(상속은 6개월) 전후에 이루어진 다음의 가액 중 어느 하나에 해당하는 가액을 말하며, 다음에 해당하는 가액이 2 이상 있는 경우에는 그 중 증여일 또는 상속개시일로부터 가장 가까운 날의 가액을 시가로 본다.
① 실제 매매가 이루어진 사실이 있다면 그 부동산의 실제 매매가액
② 2 이상의 감정평가법인이 감정 평가한 감정가액의 평균액
③ 그 부동산이 수용ㆍ경매ㆍ공매된 사실이 있는 경우엔 그 가액
④ 증여 또는 상속 받은 부동산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 부동산에 대한 위 ①ㆍ②ㆍ③에 의한 가액(매매사례가액 등)이 있는지 살펴봐서 만약 있다면 그 가액도 시가로 인정할 수 있다.
만약, 위 ①ㆍ②ㆍ③ㆍ④에 의한 가액이 모두 없다면 마지막으로 기준시가에 의하여 증여세 또는 상속세를 계산한다.
이때 인근 부동산의 매매사례가액 등에 의해 시가를 결정하는 경우에 국토해양부에 신고된 아파트의 실거래가액을 매매사례가액으로 볼 수 있다.
즉, 국토해양부에 신고 된 다른 아파트와 증여 또는 상속 받은 아파트에 대해 면적과 위치, 방향, 용도, 기준시가, 조망권 및 일조권, 큰 길과 거리, 인테리어 등의 유사성 등 구체적인 사실을 종합하여 비교ㆍ판단하여야 한다.
또한, 국민은행에서 인터넷을 통해 제공하는 아파트 시세는 부동산 중개업자들이 사적으로 제공하는 자료로서 실지거래가액인지 여부를 검증할 수 없기 때문에 참고자료로 활용할 수는 있지만 시가로 인정되지 않는다.
매매사례가액을 시가로 보아 증여세 또는 상속세를 신고하는 경우엔 그 가액이 시가임을 입증하는 서류를 첨부해야 하는데, 시가를 입증하는 서류라 함은 매매계약서 사본, 건축물관리대장, 부동산 등기부등본, 증여 또는 상속 받은 아파트 및 비교 아파트의 사진, 국토해양부에서 제공하는 부동산 실거래가액 조회서 등을 제출하면 된다.
증여일 또는 상속개시일 전후 3개월(상속은 6개월)이내에 이루어진 매매사례가액을 일반 납세자가 정확히 파악하여 증여세 또는 상속세를 신고한다는 것은 실제적으로 어려운 일이다.
때문에 증여세 또는 상속세를 신고하면서 매매사례가액을 잘못 적용하여 증여세 또는 상속세를 신고ㆍ납부한 경우엔 증여세 또는 상속세를 추징하면서 신고불성실가산세를 부과하지는 않는다.
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