부동산 매매거래 많으면

사업소득 세금 추징될 수도

  최부일 씨는 지난 몇 년간 10여건의 부동산을 사고팔았다. 주로 경매를 통해 취득해 짧은 기간 보유한 뒤 팔기를 반복했다. 부동산 양도에 따른 양도소득세는 성실하게 냈다.

  그런데 세무서에서 최 씨가 사실상 부동산 매매업자에 해당한다고 보고 그동안 누락된 부가가치세와 그에 따른 가산세를 내라는 통지를 받았다. 부동산을 양도하고 정확하게 세금을 냈는데 부동산 매매업자라며 세금을 더 내라고 하니 당황스럽다.

◆ 반복적 매매 땐 ‘부동산 매매업자’ 해당

  일반적으로는 부동산을 팔면 양도소득세를 내면 된다. 하지만 최 씨처럼 단기간에 여러 부동산을 사고팔면 일종의 사업목적으로 매매했다고 보고 사업자, 즉 부동산 매매업자로 분류한다. 부동산 매매업자에 해당하면 양도소득세가 아니라 사업소득에 대한 종합소득세를 부담해야 한다.

  부동산 매매업자에 해당하는지에 대한 정확한 기준은 사실상 없다. 부동산의 취득 및 보유현황, 양도규모, 양도횟수 등을 전체적으로 보고 그 양도행위가 수익을 목적으로 하고 있는지, 사업으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려해 판단토록 하고 있다. 정확한 구분이 쉽지 않아 세무서와 의견차이가 곧잘 발생하는 부분 중 하나다.

◆ 양도소득세보다 매매업에 따른 세금이 더 많아

  부동산 매매업에 해당하면 부동산 양도에 따른 차익을 사업소득으로 보고 근로소득 등 다른 소득과 합산해 종합소득세를 내게 된다.

  양도소득세보다 종합소득세가 많아 납세자로서는 불리한 경우가 많다. 양도소득세에서 인정해 주는 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제 등을 해주지 않고 계산방식도 다르기 때문이다.

  또 토지를 제외한 건물에 대해서는 그 종류에 따라 부가가치세를 추가로 내야 한다.

  부동산 매매업자가 부동산을 팔았다면 양도소득세 신고와 마찬가지로 ‘양도일이 속하는 달의 다음다음 달 말일’까지 매매차익 예정 신고납부를 해야 한다. 매매차익이 없거나 손해가 발생한 때에도 매매차익 예정신고는 해야 한다.

  이때 주의할 점은 양도소득세율로 예정 신고납부한 뒤 다음연도 5월 중에 하는 확정 신고 때 종합소득세율로 세금을 정산, 신고 납부해야 한다는 것이다.

  확정 신고를 하지 않은 경우에는 예정 신고한 매매차익도 신고 안한 소득금액으로 보고 가산세가 적용된다는 점도 주의해야 한다.

  실제로 2~3회의 부동산 매매거래만 있어도 부동산 매매업자로 분류되는 경우가 있다. 따라서 부동산을 팔 경우에는 본인이 부동산 매매업자에 해당될 여지는 없는지 판단해 보고 신고방법을 선택해야 한다.

  최 씨와 같이 양도소득인 줄 알고 세금을 양도소득세로 납부했다가 사업소득으로 분류될 때는 세금 추징이 뒤따를 수 있기 때문이다.